Nhà đầu tư ôm đất giá cao bằng tiền đi vay đang “sống dở chết dở”

Thời gian qua, nhiều nhà đầu tư phải “ngậm trái đắng” vì trót ôm bất động sản với giá cao trong các đợt sốt đất chưa kịp thoát hàng thì thị trường “lao dốc” không phanh. Trong khi đó, lãi suất ngân hàng liên tục tăng cao khiến một số nhà đầu tư rơi vào hoàn cảnh “sống dở chết dở”.

Vay ngân hàng 30 tỷ đồng “ôm đất” và cái kết bất ngờ

Anh Hồ Nam Thanh – một nhà đầu tư tại khu vực tỉnh Đồng Nai cho biết, ở thời điểm thị trường sôi động nhất, anh đã cùng với một số nhà đầu tư khác đi gom tiền để quyết định chơi lớn, bằng việc ôm hàng ngàn m2 tại khu vực huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai

Theo anh Thanh, số tiền các nhà đầu tư gom lại được khoảng gần 20 tỷ đồng, sau đó, làm thủ tục vay thế chấp ngân hàng 30 tỷ đồng để triển khai phát triển dự án phân lô bán nền tại khu vực Suối Cao, huyện Xuân Lộc, Đồng Nai.

Anh Thanh cho biết, trong quá trình thực hiện dự án, ban đầu mọi việc diễn ra khá thuận lợi, nhưng đến khi thị trường liên tục được đẩy giá lên rất cao. Tuy nhiên, sự biến động không ngừng trên thị trường bất động sản khiến mọi thứ trở diễn biến khó lường hơn, những chính sách kiểm soát thị trường của địa phương đã khiến dự án đang thực hiện bị đình trệ.

Anh Thanh chia sẻ, sau khi gom đất hoàn tất các thủ tục chuyển đổi thì tỉnh Đông Nai có văn bản không cho chia tách thửa nhỏ như lúc đầu. Vậy nên, dự án nay đã rơi vào tình trạng khó khăn do không thể tách thửa để bán, anh Thanh và các nhà đầu tư khác phải cơ cấu lại hoạt động nhưng không thể duy trì dự án.

Nhà đầu tư này cho biết thêm, thị trường bất động sản lại tiếp tục biến động vì một số vụ việc liên quan đến đất đai, trái phiếu doanh nghiệp cùng những chính sách kiểm soát lạm phát bằng việc tăng lãi suất huy động nên đã khiến rất nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ gặp vô vàn khó khăn thách thức, đặc biệt là giới đầu cơ bất động sản.

Anh Thanh cho rằng, với mức lãi suất tăng cao như hiện nay cùng khả năng thanh khoản rất thấp, nên không có cách nào xoay xở được. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư phải tiếp tục đi vay huy động từ những người thân bạn bè nhằm giải quyết khoản nợ hàng tháng phải trả cho ngân hàng, thậm chí có thời điểm phải đi vay nặng lãi. “Tuy nhiên, không thể duy trì việc này lâu dài, nên chúng tôi quyết định rao bán toàn bộ mảnh đất này, nhưng đến nay chưa có bất kỳ ai hỏi mua”, anh nói.

Giá đất hiện nay tại khu vực Đồng Nai đang giảm khá sâu

Theo khảo sát, giá bán mỗi sào tại khu vực dự án do anh Thanh và các nhà đầu tư gom trước đây, người dân đang rao bán với mức giá chỉ hơn 300 triệu đồng/sào, trong khi, vào thời điểm tháng 8 năm 2021, anh Thanh và các nhà đầu tư đã mua vào với giá 1 tỷ đồng/sào từ các người dân địa phương.

“Giá bán hiện đã giảm khoảng 2/3, nếu bán cũng chưa đủ để trả khoản nợ vay từ ngân hàng, nhưng cũng sẽ giải quyết được tạm thời những khó khăn trước mắt. Hiện tại chúng tôi đang nợ chồng nợ, chưa tìm được phương án nào sáng cửa để giải quyết việc này”, anh Thanh chia sẻ.

Cuộc chơi chỉ dành cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp

Ông Phan Công Chánh – Chuyên gia đầu tư bất động sản cá nhân, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh cho rằng, đầu tư bất động sản trong thời buổi sốt đất thì thực tế chỉ có khoảng 20% các nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn. Số còn lại khoảng 80% là những nhà đầu cơ với mong muốn thu được biên độ lợi nhuận cao trong một thời gian ngắn, hoặc thậm chí là lướt sóng lúc thị trường bắt đầu lên đến lúc thị trường đã chạm đỉnh.

Ông Chánh phân tích, với xu hướng lướt sóng khi thị trường nhà đất nóng hổi hay bắt đáy để chờ thời cơ sẽ chỉ dành cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp, rất thành thạo với thị trường và có một tầm nhìn dài hạn, chiến lược. Còn những nhà đầu tư “chết vì sốt đất” thường là các nhà đầu tư F0, mới tham gia thị trường bất động sản, họ đầu tư chạy theo tâm lý đám đông, nhưng lại nắm thông tin chậm, ít kiến thức và thiếu kinh nghiệm thị trường.

Các chuyên gia cũng từng đã khuyến cáo nhà đầu tư cần phải nhìn nhận một dự án tăng giá như thế nào là bất bình thường, thông qua việc so sánh với mặt bằng chung của từng khu vực và thời gian khác nhau. Nếu dự án mới chỉ có đất, chưa có hạ tầng tiện ích gì, mà giá đã tăng ở mức cao thì chắc chắn đây là giá ảo, giá kỳ vọng trong tương lai chỉ khi đã được hoàn thành. Nên phải rất thận trọng trong những vấn đề này để đưa ra quyết định kịp thời.