Hơn 10 năm trước, bong bóng bất động sản từng xuất hiện và vỡ như thế nào?

Giá đất đã tăng quá cao là điều mà không ai phủ nhận. Vấn đề kiểm soát bong bóng trên thị trường bất động sản được đặt ra khi bài học cách đây hơn 10 năm vẫn là ám ảnh lớn.

Khi nhìn về giai đoạn trước với sự xuất hiện của bong bóng bất động sản, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) từng đưa ra 6 nguyên nhân chính.

Đầu tiên là tăng trưởng GDP năm 2007 đạt 8,48%, là mức rất cao. Điều này dẫn đến thực tế là nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền và bất động sản là kênh đầu tư là tài sản được lựa chọn để cất trữ, để kinh doanh, kể cả đầu cơ.

Theo HoREa, nguyên nhân trực tiếp bắt nguồn từ chính sách nới lỏng tín dụng. Các ngân hàng thương mại đã cho vay dưới chuẩn, thể hiện tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%. Trong đó, một phần rất lớn nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn xã hội đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản. Đồng thời, đã có tình trạng các ngân hàng thương mại buông lỏng việc kiểm soát nguồn vốn vay tín dụng mà lẽ ra phải được sử dụng đúng mục đích.

Bên cạnh đó, thị trường xảy ra tình trạng phát triển lệch pha cung – cầu sản phẩm trên thị trường bất động sản, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp.

Đặc biệt, ở giai đoạn này, rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, môi giới, cò đất, cò nhà, đi đôi với các đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số chóng mặt, và giới đầu cơ chuyên nghiệp cầm trịch làm giá, thổi giá, tạo sóng, đẩy giá ảo rất cao so với giá trị thực của bất động sản để trục lợi, kiếm lời nhanh, kích thích tâm lý đầu tư lướt sóng.

Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý chưa có công cụ điều tiết hiệu quả và một phần nguyên nhân đến từ hệ quả của gói kích cầu đầu tư với quy mô tương đương một tỷ USD vào giữa năm 2009, mà trong đó, có một phần đáng kể nguồn vốn này được sử dụng sai mục đích để đầu tư vào bất động sản mà không được các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ.

Sau sự xuất hiện của bong bóng bất động sản là tình trạng đổ vỡ của thị trường địa ốc kéo dài từ năm 2011-2013.

Thị trường hiện tại có xuất hiện bong bóng?

Còn nhớ vào năm 2017, khi cơn sốt giá lan rộng, các chuyên gia đã từng rất lo ngại về nguy cơ hình thành bong bóng.

Đến năm 2018, trong một toạ đàm, ông Phạm Lâm, TGĐ Công ty DKRA VN từng lên tiếng về nguy cơ bong bóng BĐS, nhất là vùng ven khi giá đất nền ở nhiều khu vực tăng quá mạnh.

Đây cũng là thời điểm sự xuất hiện của 3 đặc khu kinh tế tương lai là Phú Quốc, Vân Phong, Vân Đồn cùng cơn tăng giá “cuồng phong”.

TS. Nguyễn Tri Hiếu khi đó đã cho rằng, nếu trong vòng một năm mà giá đất tăng đến 50% là bắt đầu có nguy cơ, nếu lên tới 70-100%/năm thì gần như đối diện nguy hiểm, còn nếu tăng từ 100%/năm trở lên thì bong bóng có thể vỡ ra bất kỳ lúc nào.

Đến năm 2019, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu trầm lắng, tuy nhiên, tín hiệu tích cực cục bộ tại một số tỉnh thành vẫn được ghi nhận. Đến năm 2020-2021, dù ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, thị trường rơi vào tình cảnh “đóng băng cục bộ” nhưng cũng chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ của giá bất động sản ở các thời điểm sau dịch. Giá bất động sản tăng bằng lần là điều mà thị trường tại nhiều khu vực ghi nhận.

Thế nhưng, đến thời điểm hiện tại, giá bất động sản dù neo cao nhưng khả năng thanh khoản lại kém.

Các chuyên gia cho rằng, thời điểm của hiện tại không lặp lại chu kỳ hơn 10 năm trước. Thay vào đó, thị trường dù có dấu hiệu bất ổn như các chính sách can thiệp của Nhà nước kịp thời.

Tâm thế của các nhà đầu tư hoàn toàn khác. TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu như hơn 10 năm trước, nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường còn hiện tại họ lạc quan.

Các nhà đầu tư cũng dày dặn kinh nghiệm hơn trong các quyết định xuống tiền. Mặt khác, các sản phẩm bất động sản của hiện tại được đánh giá là đầy đủ về pháp lý, đã hiện hữu, điều này khác biệt so với thời trước chỉ mua – bán trên giấy.