Theo thống kê gần đây, hàng năm các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM cần khoảng 50.000 đơn vị nhà ở để phục vụ cho nhu cầu an cư của người dân.
Trong khi đó như nhiều cơ quan báo chí đã nêu, tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM có hơn 13.000 căn hộ tái định cư để hoang trong nhiều năm là một vấn đề khá xót xa. Đặc biệt trong bối cảnh tốc độ tăng dân số nhanh tại các đô thị nhất là tại các thành phố lớn luôn kéo theo nhu cầu rất lớn về nhà ở.Do đó, việc chuyển đổi nhà tái định cư với giá trị hàng nghìn tỷ đồng bỏ hoang hiện nay thành nhà ở xã hội để cung cấp cho nhu cầu rất lớn của người dân đô thị là một quyết định thiết thực, mang nhiều ý nghĩa an sinh xã hội, cũng như sử dụng tiết kiệm, hiệu quả các nguồn lực đầu tư của xã hội. Tuy nhiên, trong nhiều năm gần đây, việc này dù đã được nghiên cứu đề xuất nhiều lần song kết quả gần như không đáng kể và luôn gặp các vướng mắc.
Từ hiện trạng thực tế, một số các nguyên nhân tồn tại chính có thể được chỉ ra bao gồm:
Về cơ sở pháp lý, các căn hộ tái định cư để hoang được chính quyền đô thị phát triển và quản lý bởi các cơ quan chuyên trách để phục vụ cho nhu cầu tái định cư trong quá trình phát triển đô thị theo đúng các văn bản quy định pháp luật. Do đó đây là một hình thức sở hữu công.
Hiện nay, chưa có các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn các thủ tục về chuyển đổi các khu nhà ở tái định cư để hoang vốn chỉ được sử dụng để đền bù cho các cá nhân/ hộ gia đình trong diện tái định cư sang bán hoặc cho thuê cho người dân thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Các cơ chế phân phối, cơ chế tái sử dụng nguồn tài chính thu được, huy động nguồn lực, … cho công tác chuyển đổi này hiện cũng chưa rõ ràng.
Về chất lượng quy hoạch tổ chức không gian toàn khu và các căn hộ, đa số các khu nhà ở bỏ hoang hiện nay đều có vị trí quy hoạch ở quá xa so với khu vực trung tâm đô thị, hệ thống giao thông kết nối cũng kém thuận tiện, hệ thống các không gian dành cho các hoạt động cộng đồng như công viên, vườn hoa cây xanh… đều trong tình trạng thiếu và kém.
Kiến trúc tổng thể công trình cũng còn khá đơn điệu, đa số có chất lượng thẩm mỹ rất thấp, nên khó thu hút người dân.
Tổ chức các căn hộ tái định cư để hoang hiện nay phần lớn được thiết kế và xây dựng với tuổi đời khoảng 15 năm, cơ bản đã bắt đầu “lạc hậu” so với cách tổ chức cuộc sống sinh hoạt của các hộ gia đình hiện nay. Cụ thể, tỷ lệ căn hộ 3 phòng ngủ là rất thấp, nhiều căn hộ loại 2 phòng ngủ, chỉ có 1 nhà vệ sinh; thiếu chỗ để xe theo đúng tiêu chuẩn mới cho cư dân.
Hệ thống trang thiết bị, thang thoát hiểm đảm bảo các yêu cầu cứu hộ cứu nạn, an toàn phòng cháy chữa cháy cũng ở mức rất kém so với các quy chuẩn an toàn hiện nay. Điều này gây lo ngại lớn cho người dân trong bối cảnh các vụ cháy chung cư cao tầng đang có nhiều diễn biến phức tạp. Việc nghiên cứu nâng cấp các căn hộ loại này theo các chuẩn tiện nghi mới có rất nhiều trở ngại, bởi công trình đã được xây dựng nhiều năm trước đây, quy mô công trình thường khá lớn cũng như rất phức tạp khi cải tạo nâng cấp.
Về chất lượng tiện nghi sử dụng, nhiều khu nhà loại này còn được phản ánh là có chất lượng xây dựng kém hoặc đã bị xuống cấp trầm trọng, thiếu các tiện ích cơ bản thiết yếu (thang máy và thang bộ có số lượng không đủ so với tiêu chuẩn hiện nay) dẫn đến nhiều trở ngại lớn phải đối mặt để đảm bảo tiện nghi sinh hoạt hộ gia đình cũng như an toàn phòng cháy chữa cháy.
Để thực hiện thành công và có hiệu quả chuyển đổi các khu nhà tái định cư để hoang như trên là rất khó khăn và chắc chắn sẽ tốn nhiều công sức. Tuy nhiên, muốn làm được phải triển khai đồng thời và đồng bộ các giải pháp.
Trước tiên cần nghiên cứu ban hành hành lang pháp lý đồng bộ, tạo điều kiện cho việc chuyển đổi, trong đó cho phép các đô thị chủ động tổ chức việc cải tạo, nâng cấp và phân phối các khu nhà để hoang hiện nay thành nhà ở xã hội đáp ứng cho người dân; hoặc đấu giá quyền thực hiện cho các tổ chức cá nhân theo hướng khuyến khích các nguồn lực xã hội hóa, như đã thực hiện khá thành công ở một số dự án phát triển nhà ở xã hội vừa qua.
Nguồn tiền thu được sau cùng được tái sử dụng để tiếp tục nghiên cứu quy hoạch và đầu tư xây dựng mới các khu tái định cư mới đáp ứng nhu cầu tái định cư để phát triển đô thị trong tương lai.
Thứ hai, triển khai đầu tư xây dựng nâng cấp cải tạo các hạng mục công trình đã bị xuống cấp để đảm bảo giá trị thẩm mỹ kiến trúc cũng như chất lượng tiện nghi sử dụng công trình.
Thứ ba, về quy hoạch, nghiên cứu sớm nâng cấp hoàn thiện đồng bộ tổng thể khuôn viên và hệ thống hạ tầng thiết yếu, như không gian vườn hoa, cây xanh, đường giao thông kết nối, chỗ để xe… theo đúng các quy chuẩn và tiêu chuẩn hiện hành.
Thứ tư, nghiên cứu nâng cấp cải tạo chất lượng tiện nghi trong các căn hộ theo đúng với chuẩn và nhu cầu hiện tại của người dân, đảm bảo cơ cấu tỷ lệ căn hộ trong tòa nhà cũng như cơ cấu phòng chức năng thiết yếu trong từng căn hộ.
Đặc biệt, trong bối cảnh các tai nạn mất an toàn phòng cháy chữa cháy tại các khu chung cư cao tầng đang có diễn biến rất phức tạp, cần rà soát, nghiên cứu kiên quyết nâng cấp đồng bộ và toàn diện hệ thống các không gian và thiết bị an toàn, cứu hộ cứu nạn (như thang thoát hiểm, hệ thống báo khói, chữa cháy tự động,…) theo đúng quy chuẩn và tiêu chuẩn thiết kế hiện hành.
