Ảo tưởng về sự "vĩnh cửu" của chung cư và cái giá phải trả

30 năm trước, gia đình tôi chuyển từ dãy nhà cấp 4 lên một căn hộ cao tầng trong khu tập thể Nam Đồng (Đống Đa, Hà Nội).

Đó là một căn hộ cao cấp thời điểm ấy, ba phòng, hai vệ sinh. Bố mẹ tôi bảo “sẽ giữ căn hộ này cho đời con rồi đời cháu”.

10 năm trước, khi các con tôi còn nhỏ, tòa nhà đã xuống cấp lắm rồi. Thỉnh thoảng vữa trát trần rơi cả mảng xuống giường, các tiện ích đi kèm trở nên lạc hậu, không còn giữ được công năng sử dụng như thiết kế. Người ta bắt đầu nói đến việc phải phá đi xây mới. Nhưng trong suốt 10 năm qua, chuyện đó không xảy ra. Tôi chuyển đến chỗ ở khác vì không muốn sống tạm bợ một cách vô thời hạn.

Tòa nhà chung cư vốn dĩ không phải là một công trình vĩnh cửu. Rất nhiều công năng chung không thể nâng cấp theo thời gian; mỗi chủ sở hữu không thể tự điều chỉnh, sửa chữa theo nhu cầu riêng. Vì thế, nó cần được xác định niên hạn sử dụng. Trước đây, việc xác định thời hạn sử dụng đất xây nhà chung cư từng được đề cập tới trong quá trình xây dựng Luật Nhà ở 2014 để sửa đổi Luật Nhà ở 2005; nhưng kỳ họp thứ tư Quốc hội khóa 10 năm 1998 đã quyết định đất ở được sử dụng vô thời hạn, tức là lâu dài, tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Vấn đề niên hạn chung cư tới nay mới được bàn luận trở lại.

Nhiều người cho rằng họ phải dành dụm, vay mượn để mua được một căn hộ chung cư, nên đó là một tài sản lớn, không chỉ sử dụng trong đời mình, mà còn là của để dành cho con cháu. Ý nghĩ đó không sai, về mặt tình cảm, và phần nào phù hợp với thực tế định giá nhà chung cư hiện nay, khi các căn hộ được định giá như một thứ tài sản vĩnh cửu, không niên hạn.

Nhưng nếu bạn từng sống trong một căn hộ cũ, bạn sẽ thấy ý nghĩ đó viển vông. Bởi cho dù có kinh phí để duy tu, bảo dưỡng một cách tốt nhất, thì tòa nhà cũng không thể trường tồn với thời gian, cũng như một người già, dù tốt thuốc đến mấy, cũng sẽ có ngày phải ra đi. Ảo tưởng về sự trường tồn của các căn hộ chung cư cũng giống như hoang mộng về sự bất tử, và nó tạo nên một sự phi lý của thị trường, khi giá căn hộ thậm chí tăng theo thời gian dù giá trị sử dụng của nó ngày một kém đi.

Việc xác định niên hạn nhà chung cư, buộc phải đưa đầy đủ thông tin về niên hạn chung cư vào hợp đồng mua bán, là điều cần làm, để người dân không bị ảo tưởng về sự trường tồn của nó, ảo tưởng về việc mua một thứ tài sản không chỉ để sử dụng mà còn để dành cho con cháu.

Lợi ích của động thái này theo tôi là rất lớn. Thứ nhất, nó sẽ kéo giá trị của nhà chung cư gần hơn với thực tế, bởi người ta không thể đầu cơ một cách điên cuồng vào những tài sản có niên hạn sử dụng để rồi bỏ đấy chờ giá lên. Thứ hai, chính sách này sẽ tác động tới nhận thức của người mua nhà. Khi không coi đó là một tài sản có thể để dành, họ sẽ đánh giá nó đúng với giá trị sử dụng hơn, và so sánh việc mua với thuê căn hộ. Áp lực phải huy động một khoản tiền lớn để sở hữu căn hộ sẽ không còn nhiều nữa.

Các nhà đầu tư cũng sẽ phải thay đổi tư duy trước tác động của việc áp niên hạn nhà chung cư. Xu hướng xây dựng những chung cư xa hoa sẽ được thay thế bằng những căn hộ có tính thực dụng hơn, tập trung nhiều vào công năng và nhu cầu thực tế của đa số người dân. Thậm chí, những căn hộ được xây để cho thuê sẽ được ưu tiên.

Tất nhiên, khi đặt vấn đề niên hạn, cần nghĩ đến những chủ sở hữu nhà chung cư trước đó. Họ đã mua những căn hộ với giá của một tài sản vĩnh cửu, nên áp luôn niên hạn với gia tài này, sẽ là một sự thiệt thòi với họ. Vì thế, đối với những người sở hữu nhà chung cư trước thời gian áp niên hạn, khi toà nhà bị phá do quá cũ, họ cần được bồi thường.

Đó là cái giá phải trả do chính sách nhiều năm ảo tưởng về sự vĩnh cửu của chung cư.